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2020年06月03日

文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)困局淺析（二）

新冠疫情讓地產(chǎn)和文旅行業(yè)都受到了巨大的沖擊，出現(xiàn)文旅業(yè)務(wù)曝出項(xiàng)目無(wú)限期關(guān)停，高管離職等消息，再一次把做文旅的地產(chǎn)企業(yè)拋到了風(fēng)口浪尖。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)和文旅業(yè)務(wù)是需要融合發(fā)展的，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，地產(chǎn)越來(lái)越像制造業(yè)，而文旅仍是服務(wù)業(yè)，兩種業(yè)務(wù)在產(chǎn)業(yè)類(lèi)型上的差異越來(lái)越大。而地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入文旅行業(yè)之前，沒(méi)有對(duì)文旅業(yè)務(wù)的復(fù)雜性有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，從地產(chǎn)到文旅不是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)+，而是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，從標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)向個(gè)性化。

近幾年地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)是快周轉(zhuǎn)、金融化，其核心是追求“效率”，為此地產(chǎn)業(yè)務(wù)越來(lái)越標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化、人才標(biāo)準(zhǔn)化；高度標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)了運(yùn)營(yíng)效率、資金使用效率的提高，但同時(shí)也使得房企越來(lái)越像制造業(yè)企業(yè)；隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，造房子就像在流水線上造汽車(chē)一樣。這種趨勢(shì)下，其實(shí)地產(chǎn)企業(yè)中人的因素比重越來(lái)越低，技術(shù)、流程、資金的比重越來(lái)越高。

文旅項(xiàng)目的核心是“客戶(hù)體驗(yàn)”，而客戶(hù)是一個(gè)個(gè)差異化的個(gè)體，同樣的服務(wù)不同的個(gè)體的感受是不同的，即使同一個(gè)提供的服務(wù)不同的客戶(hù)感受也是不同的，一千個(gè)人眼中有一千個(gè)哈姆雷特一樣，這既是文旅產(chǎn)業(yè)的魅力所在，也是文旅開(kāi)發(fā)的難度所在。為了實(shí)現(xiàn)“客戶(hù)體驗(yàn)”，就必須做到極致化，在服務(wù)行業(yè)，只有極致才能生存。即使是做煎餅果子的，只要在一定范圍內(nèi)口味做到最好，賺錢(qián)也是沒(méi)問(wèn)題的。雖然科技對(duì)服務(wù)業(yè)的影響不斷提高，但科技永遠(yuǎn)無(wú)法替代人，隨著需求的個(gè)性化、多元化，人的因素其實(shí)是更重了。

如果說(shuō)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是小學(xué)生，商業(yè)開(kāi)發(fā)是中學(xué)生，文旅開(kāi)發(fā)就是大學(xué)生了。讓小學(xué)生來(lái)做大學(xué)生的功課結(jié)果會(huì)怎么樣。其實(shí)最難的還不是文旅，而是康養(yǎng)，做康養(yǎng)至少應(yīng)該是研究生水平，很多文旅項(xiàng)目要結(jié)合康養(yǎng)，這對(duì)企業(yè)和團(tuán)隊(duì)提出了更高的挑戰(zhàn)。

從產(chǎn)業(yè)差異和管控體系要求來(lái)說(shuō)，房企的快周轉(zhuǎn)做得越好，文旅項(xiàng)目就越難做好。這就是為什么好的文旅項(xiàng)目一般不是由TOP50的企業(yè)做的。無(wú)論長(zhǎng)隆、麓湖、阿那亞都是非主流的開(kāi)發(fā)企業(yè)，相對(duì)而言，做品質(zhì)型的房企轉(zhuǎn)型文旅的成功率會(huì)高一些。

從地產(chǎn)到文旅不是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)+，而是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，從標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)向個(gè)性化，從銷(xiāo)售思維轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)思維，從追求效率到追求客戶(hù)體驗(yàn)。這一系列轉(zhuǎn)變并不是輕而易舉的，所有轉(zhuǎn)型進(jìn)入文旅行業(yè)的企業(yè)沒(méi)有不交學(xué)費(fèi)的，關(guān)鍵原因在于忽視文旅產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性和特殊性，從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)，原有的模式和思維沒(méi)有做相應(yīng)調(diào)整，而以前的成功模式在新業(yè)務(wù)中并不具有生命力，這好比南橘北枳，水土、環(huán)境換了后，模式也要隨之變化，適者生存嘛。

地產(chǎn)企業(yè)雖然在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中取得了巨大的成功，但正是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的成功讓企業(yè)忽視了新業(yè)務(wù)的特殊性。再大的企業(yè)也有能力邊界，知道什么不能做比知道能做什么更重要，地產(chǎn)可以大躍進(jìn)，因?yàn)榉科髠円呀?jīng)搞了幾十年，有大量的人才、有成熟的模式，流程高度標(biāo)準(zhǔn)化；但文旅項(xiàng)目本質(zhì)上是要追求個(gè)性化、差異化，成功的因素有很多，但持續(xù)成功的關(guān)鍵是認(rèn)識(shí)、適應(yīng)新環(huán)境，形成新模式，靠以往的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)果很可能是一地雞毛。

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